Immobilien als Geldanlage: Das muss man wissen

Angesichts der mageren Zinsen auf Bankkonten überlegt sich mancher Anleger, in Renditeliegenschaften zu investieren. Finanzexperte Stefan Heitmann erklärt in seinem Gastbeitrag, was es beim Kauf eines solchen Objekts zu beachten gilt.

Wer ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung kaufen möchte, sollte die Immobilie sorgfältig auswählen. (Bild: Shutterstock)

Auf dem Bankkonto erhalten Sparer schon lange kaum noch Zinsen. Auch an den Obligationenmärkten suchen Anleger meist vergeblich nach positiven Renditen. Die derzeitigen Höhenflüge an den Aktienmärkten schrecken zudem gerade risikoscheue Anleger ab. Investitionen in Sachwerte wie Rohstoffe, Gold oder eben auch Immobilien scheinen da eine attraktive und sichere Alternative zu sein. Wer sich mit dem Kauf einer Renditeliegenschaft auseinandersetzt, sollte aber einige Dinge beachten.

Nicht jedes Objekt eignet sich als Renditeobjekt

Als Renditeobjekte gelten grundsätzlich Liegenschaften, die an Dritte weitervermietet werden. In Frage kommen dabei neben dem klassischen Mehrfamilienhaus auch Gewerbe- oder Geschäftsliegenschaften. Entscheidend ist in jedem Fall, dass Anleger die Immobilie vor dem Kauf auf Herz und Nieren prüfen.

Neben der Lage und dem Zustand der Immobilie sollten sie gerade bei Mehrfamilienhäusern auch die Anknüpfung an den öffentlichen Verkehr und lokale Einkaufsmöglichkeiten prüfen sowie einen aktuellen Mieterspiegel einsehen. Aber auch mietrechtliche Aspekte oder der Steuerfuss und soziodemografische Faktoren der Region geben einen Eindruck über die potenzielle Mieterschaft und mögliche Risiken.

Risiken und Renditen richtig einschätzen

Eine wichtige Variable beim Kauf eines Renditeobjekts ist der Wert der Immobilie bzw. die Erträge, die sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Im Gegensatz zu Einfamilienhäusern kommt bei der Schätzung von Mehrfamilienhäusern nicht ein einfaches computergestütztes hedonisches Modell zum Zuge, sondern meist eine Ertragswertschätzung. Dabei werden die Netto-Mieterträge ins Verhältnis zum sogenannten Kapitalisierungssatz gesetzt.

Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus den verschiedenen anfallenden Kosten zusammen. Dazu gehören unter anderem der Hypothekarzinssatz, die Betriebskosten, Unterhaltskosten, Rückstellungen und das Mietzinsrisiko. Je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Immobilie bzw. die zukünftigen Erträge. Zwar generiert ein Renditeobjekt regelmässige Einnahmen, bei allzu hohen Renditeversprechen sollten Anleger aber vorsichtig sein. Der Markt ist effizient und ein Schnäppchen lässt sich kaum machen.

Investitionen in Immobilien: Nichts für Ungeduldige

Wer schnell eine hohe Rendite erzielen will, sollte lieber auf Aktien und Fonds fokussieren. Denn Investitionen in Immobilien sind langfristige und illiquide Investitionen. Zwar ist eine Immobilie eine gute Ergänzung zum Portfolio, aber eine schnelle Reallokation des Eigenkapitals ist meist nicht möglich.

Ein wichtiger Vorteil von Sachanlagen wie Immobilien ist neben der geringen Volatilität auch der Inflationsschutz. Da die meisten Mietverträge inflationsindexiert sind, steigen auch die Mieteinnahmen, wenn die Inflation anzieht – und gleichzeitig vermindert sich die reale Verschuldung. Zudem ist die Finanzierung eines Renditeobjekts dank der attraktiven Zinsen derzeit relativ günstig.

Nicht unterschätzen sollten Anleger indes den Verwaltungsaufwand. Wenn sie nicht über das notwendige Know-how und die Zeit verfügen, um die Verwaltung der Immobilie selbst sicherzustellen, sollten sie einen Verwalter hinzuziehen, auch wenn dies die Rendite aufgrund der höheren Kosten schmälert.

Finanzierung: Achten Sie auf die Besonderheiten

Steht ein passendes Objekt in Aussicht, stellt sich die Frage der optimalen Finanzierung der Liegenschaft. Ebenso wie bei selbst genutztem Wohneigentum müssen mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie aus Eigenkapital bestehen. Allerdings dürfen für die Finanzierung keine Vorsorgegelder der 2. oder 3. Säule eingebracht werden, und manche Finanzinstitute belehnen Renditeobjekte nur bis zu 50 Prozent. Ein Vergleich der Amortisations- und Belehnungskriterien verschiedener Anbieter lohnt sich also in jedem Fall.

Neben der Belehnung prüfen Banken auch die Tragbarkeit. In die Tragbarkeitsberechnung fliessen neben den Nettomieterträgen auch die anfallenden Kosten ein. Dazu zählen neben den Zinskosten bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent auch die Neben- und Amortisationskosten. Aus der Differenz von Nettomieterträgen und laufenden Kosten ergibt sich ein Überschuss. Je höher dieser ausfällt, desto leichter wird es sein, eine Finanzierung für das Renditeobjekt zu erhalten.

Zum Autor

Stefan Heitmann ist CEO und Gründer von «MoneyPark», dem grössten Hypothekarvermittler der Schweiz.

«MoneyPark» berät seine Kunden nicht nur beim Kauf von Hypotheken, sondern auch bei Vorsorge, Pensionierungsplanung und Investments.

Für die Finanzierung stehen grundsätzlich dieselben Hypothekarprodukte zur Verfügung wie für selbst genutztes Wohneigentum. Die meisten Immobilieninvestoren entscheiden sich für langlaufende Festhypotheken, um so die Kosten besser budgetieren zu können. Neben den gängigen Hypothekarprodukten können Renditeobjekte aber auch über Swap-Hypotheken finanziert werden. Dabei wird eine Libor-Hypothek mit einem Zins-Swap ergänzt, der den Kreditnehmer gegen Zinsschwankungen absichert.

Im Gegensatz zu Hypotheken für selbst genutztes Wohneigentum können Immobilieninvestoren normalerweise nicht von Spezialrabatten wie  beispielsweise Öko-Hypotheken oder Starter-Hypotheken profitieren. Und auch von Online-Hypothekarangeboten sind Renditeobjekte meist ausgeschlossen.

Zu guter Letzt: Nicht die steuerlichen Auswirkungen vergessen

Die Finanzierung eines Renditeobjekts hat auch Auswirkungen auf die Steuererklärung. Während Anleger die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen können, müssen sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Neben den steuerlichen Auswirkungen ist der Kauf eines Renditeobjekts auch mit Gebühren wie Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden.

Fehlt das notwendige Kapital, um gleich ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren, können alternative Lösungen wie Crowd-Investing geprüft werden. Aber auch hier gilt es gut abzuwägen, welches Projekt zum eigenen Risikoprofil passt.

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